[부동산공시價] 부동산 보유세와 조세평등주의 간 이슈 ② 미국, 캐나다, 영국

세계의 주요국들은 부동산 과세가격 평가체계를 단일 운용하고 있지만 우리나라는 부동산 유형별로 각각 다른 과세가격 평가체계를 운용하고 있다. 주요국에서는 부동산 보유세의 과세주체인 지방정부의 산하기관 또는 별도의 독립적인 정부 기구 하에서 부동산 유형과 관계 없이 과세가격을 평가하고 있지만 우리나라는 표준 부동산, 개별 부동산, 공동주택별로 과세가격의 평가 주체가 다르기 때문이다.

또 국내에서 표준 부동산 및 공동주택은 감정평가법인 등 전문 평가기관 또는 한국부 동산원 등에서 담당하고, 개별 부동산은 지방자치단체가 담당한다. 즉 보유세 과세표준의 형평성이 저해될 충분한 가능성이 존재한다는 것이다. 국회예산정책처는(이하 예정처) 25일 ‘부동산 보유세 과세가격의 이슈 및 시사점’ 보고서를 통해 이러한 문제점을 지적하고 개선이 필요하다고 밝혔다.

미국 부동산 보유세, 주(state)별로 차이 → 지방세인 재산세로 통일

미국의 경우 부동산 보유세로 지방세인 재산세(Property tax)를 운용하고 있다. 통상적으로 미국의 재산세는 주정부 산하 광역지방정부인 카운티(County)와 기초지방정부(Municipalities)에서 과세권을 가지고 있으나, 학교·소방·상하수도·교통 등의 목적으로 운영되는 특수한 형태의 지방정부 자체가 재산세의 과세 주체가 되기도 한다. 재산세의 납세의무자는 부동산 또는 부동산에 대한 권리를 소유한 자이며, 미국 지방정부는 납세자에게 재산세를 고지하고, 시장가치·과세가격·실거래가격을 모두 공개해 과세가격의 산정방식을 설명한 뒤 납세자들에게 산정된 재산세의 근거를 제시하는 절차를 따르고 있다. 이런 자세한 신청 방법 덕에 미국은 재산세 이의신청에 따른 행정제반비용이 크게 감소했다고 전했다.

일례로 캘리포니아주의 재산세는 크게 종가세분과 직접부과분으로 구분된다. 종가세분은 부동산의 최근 실거래가를 기준으로 산정한 과세가격을 바탕으로 부과되며, 직접부과분은 과세가격과 상관없이 부동산 소유주가 얻게 되는 혜택(교통, 교육 등)을 직접 평가해 부과된다. 과세 대상 재산세의 과세 대상은 부동산, 동산, 주-평가자산(State-assessed property) 등으로 부동산은 토지와 토지의 부속건물, 기타 영구구조물 등을 뜻하며, 동산은 사업용 컴퓨터, 비행기, 상업용 보트 및 사무용 가구 등을 포함하는 개념이다. 또한 주-평가자산은 파이프라인, 철로 및 철도차량, 운하 등과 같이 다수의 카운티에 걸쳐 있는 재산을 의미한다. 캘리포니아주의 재산세 납세의무자는 과세를 관할하는 카운티에 소재한 자산 또는 해당 자산의 권리를 소유한 자로 개인과 법인 모두 의무를 진다. 아울러 과세표준은 과세가격에서 유형별 공제금액을 차감하여 계산하는데, 유형별 공제에는 퇴역군인, 기관단체 등에 대한 일반 공제(General exemption)와 실거주자에 대한 주택공제가 있다.

또 다른 예시로 뉴욕주는 부동산세법에 따라 재산세 과세 대상으로 토지, 건물, 구축물, 철로, 통신선, 배관 등을 규정하고 있다. 즉 캘리포니아주와는 다르게 부동산만을 대상으로 두는 것이다. 이어 뉴욕주 대부분의 지방정부는 부동산을 유형별로 세분화하지 않지만, 뉴욕시나 일부 카운티는 부동산 유형을 1종(1~3호 주거용 부동산), 2종(4가구 이상 주거용 부동산), 3종(유틸리티 및 특수 프렌차이즈 부동산 등), 4종(업무용 빌딩, 상가, 공장 등)의 4가지로 구분해 과세 방식에 차이를 두고 있다. 뉴욕주의 재산세 납세의무자는 재산세를 관할하는 지방정부(시 또는 타운)의 거주자로, 부동산 소유자 또는 부동산에 대한 권리를 가진 자로서 최종 평가 대장(final assessment roll)에 이름이 등록된 자다. 또 과세표준은 뉴욕주 각 지방정부 과세평가국에서 평가한 시장가치에 부과율을 곱하여 과세가격을 산정한 뒤, 유형별 평가액 공제(exemption)를 차감하여 산출한다.

캐나다 부동산 보유세, 재산세로 운용되나 공공서비스 재원으로 활용

캐나다 역시 미국처럼 지방세인 재산세로 부동산 보유세가 운용되고 있으며, 이는 공공서비스 제공에 필요한 재원 마련을 위해 부과된다. 재산세는 사용 목적에 따라 지방정부(Local governments) 내 공립학교 지원을 위한 교육세분 재산세와 기초지방정부(Municipalities)분 재산세로 구성된다. 부과 및 징수 주체는 기초지방정부인 시(City)지만 일부 주정부에서는 주의 초·중등교육 재원 마련을 위한 교육세분 재산세를 주정부 차원에서 부과·징수하기도 한다. 캐나다에서는 필요한 예산에 따라 징수할 재산 세액을 결정하며, 이를 부동산 평가액으로 나누어 세율을 결정한다. 따라서 매년 세율이 변한다는 특성이 있으며, 재산세 부과를 위한 과세가격을 산정하기 위해 전체 10개 주 중 5개 주에서는 주정부 산하의 독립 평가기구를 두어 주정부 내 모든 유형의 과세 대상 부동산에 대한 평가 업무를 수행하도록 한다.

캐나다의 브리티시 컬럼비아주의 경우 재산세를 주정부에서 제공하는 경찰·소방 서비스, 긴급 구조 서비스 등 여러 서비스의 재원으로 사용한다. 대다수 기초지방정부에서 징수하지만 전원 지역 재산세(Property taxes in rural areas), 학교세(School tax) 및 추가 학교세(Additional school tax)는 주정부에서 부과·징수 업무를 수행하고 있다. 브리티시 컬럼비아주의 기초지방정부 중 빅토리아시를 중심으로 살펴보면, 재산세 과세 대상으로 주택·지원주택(Supportive housing)·전기 및 수도시설 등·주요 산업지 시설·경공업시설·사업시설·레크리에이션 시설 등의 부동산이 포함되어 있다. 브리티시 컬럼비아주는 재산평가원(British Columbia Assessment, BCA)에서 고지한 과세대상별 평가 가치를 재산세 과세표준으로 한다. 세무당국은 필요 예산과 부동산 평가 가치를 바탕으로 유형별 세율을 정한 뒤, 부동산 평가 가치에서 면세 적용이 가능한 부분을 차감하고 각 부동산에 대한 세율을 적용해 부과한다.

온타리오주 역시 브리티시 컬럼비아주와 마찬가지로 교육분 재산세와 기초지방정부분 재산세로 구분해 부과하고 있다. 재산세 과세표준은 온타리오주의 지방재산평가법인(Municipal Property Assessment Corporation, MPAC)에서 평가한 부동산 평가로 동일하게 적용되지만, 세율은 교육분과 기초지방정부분이 다르게 설정된다. 교육분의 경우 온타리오주 재무부 장관이 세율을 결정하며 기초지방정부분의 경우 각 기초지방정부에서 세율을 결정하기 때문이다. 온타리오주의 토지세 납세의무자는 온타리오주에서 어느 기초지방정부 관할에도 속하지 않는 지역에 위치한 부동산을 소유하고 있는 자이며, 기초지방정부의 재산세 납세의무자는 유형별 과세 대상을 소유하고 있는 자다.

영국 부동산 보유세, 지역마다 다르게 책정·주거/비주거 구분 엄격

영국의 부동산 보유세는 주거용 부동산의 경우 카운슬세(Council Tax), 비주거용 부동산의 경우 사업용 레이트(Business Rates)를 부과한다. 카운슬세는 지방자치단체가 주거용 부동산에 거주하는 거주자에게 부과하는 지방세로, 해당 주거용 부동산이 속해있는 평가 등급 구간 및 거주자 수에 따라 결정된다. 주택 평가 등급의 경우 잉글랜드와 스코틀랜드는 A~H까지 8개, 웨일스의 경우 A~I까지 9개로 구분하고 있다. 반면 비주거용 부동산에 과세하는 사업용 레이트는 자산 평가액에 승수(multiplier)를 곱하여 세액을 계산한다. 즉 영국은 지역별로 부동산 보유세와 과세가격에 차이가 존재한다.

잉글랜드, 웨일스, 스코틀랜드에서는 주택 보유세로 카운슬세를 운영하는데, 1990년 이전까지 운용되던 전통적인 과세 방식과 유사하며, 세액계산 시 거주자 수를 고려한다는 점에서 1990~1992년 운용된 주민부담금의 성격을 일정 부분 갖고 있다. 현행 카운슬세는 주택 평가 등급 구간(Valuation Band)과 거주자(18세 이상의 성인 수), 조세감면 등 요인에 의해 결정되며 주거용 주택은 단독주택, 아파트, 맨션, 카라반(캠핑카) 등 형태와 관계없이 일부라도 주거 용도로 사용되는 모든 구조물 등을 지칭한다. 나아가 주택부지 안에 있는 부속건물이더라도 메인공간이 분리되어 독립된 생활이 가능하다면 별개의 주택으로 여기기도 한다. 카운슬세의 납세의무자는 소유 여부와 관계없이 해당 주택에 거주하는 자(resident)다. 반드시 18세 이상 성인이어야 하며, 하나의 주택을 2인 이상 공동소유하고 있거나 공동 임차하는 경우에는 공동으로 납세의무를 지게 된다.

사업용 레이트는 상업용 점포, 공장, 공공기관 등 비주거용 부동산 등에 부과한다. 과거에는 지방세인 비주거용 레이트(Non-domestic rates)로 운용되었으나 1990년 사업용 레이트로 명칭을 변경하여 국세로 이전됐다. 이후 각종 관련 법들이 입법됨에 따라 차츰 지방자치단체로 권한이 다시 이전되고 있다. 과세 대상 자산은 주거용 부동산을 제외한 자산으로 상점, 사무실, 식당, 창고, 공장 및 임대용 숙박시설 등이 속한다. 비주거용 부동산 가운데 농업용 부동산이나, 종교시설, 장애인 이용시설, 3개월 이상 비어있는 부동산에 대하여 과세하지 않는다. 사업용 레이트의 납세의무자는 해당 비주거용 부동산의 점유자로 소유 여부와 관계없이 해당 자산을 직접 사용하는 자가 의무를 지게 된다. 만일 비주거용 부동산에 점유자가 없는 경우 사업용 레이트는 과세하지 않는 것이 특징이다.

일본의 부동산 보유세는 기초지방자치단체에서 부과하는 고정자산세로 운용되고 있으며, 과세가격으로 사용되는 고정자산평가액은 국토교통성에서 공시한 공시지가를 기초로 총무성이 산정해 고시한 평가 기준에 따라 매년 3월 공시한다. 공시지가는 토지거래가 빈번할 것으로 예상되는 곳을 표준지로 선정한 후 표준지의 단위 면적당 적정가격을 산정하는 방식이다. 고정자산세의 납세의무자는 과세기준일(1월 1일) 현재 토지, 건물 등을 실제 소유한 자로 건물 등기부에 등기된 자에 한한다.